Metodología y fuentes
De dónde salen los datos, qué cubren, qué no, y cómo no interpretarlos mal.
Origen de los datos
Todo lo que ves acá viene de fuentes oficiales y gratuitas. Cero scraping de portales privados (Urbania, AdondeVivir, Properati, Nexo). Cero APIs pagadas. La restricción es auto-impuesta: evita riesgo legal, costos recurrentes y mantener scrapers que se rompen cada dos meses.
Estratos sociales y población por manzana
La clasificación de estratos viene del servicio ArcGIS público del INEI (arcgis.inei.gob.pe:6443/PLANOS_ESTRATOS/ESTRATOS001). Son 251.562 manzanas en 245 distritos. Cada una trae ESTRATO (1=bajo, 5=alto),POBLACION, HOGAR, departamento, provincia, distrito.
Para la landing de cada distrito calculo los porcentajes por nivel: si 600 de 685 manzanas están en estrato 5, sale "87% en estrato alto". El estrato predominante es el nivel con más manzanas. Nada más sofisticado que eso.
Densidad poblacional
Densidad hab/km² = población total entre área del distrito. El área viene del polígono oficial del INEI. La densidad por manzana que ves en el visor a zoom alto usa el área de la manzana en hectáreas, así que el número es mucho mayor: el denominador es chico.
Valor del suelo (arancelario)
Los valores arancelarios los publica el MEF cada año para que las municipalidades calculen el impuesto predial. Separo urbano (S/./m²) de rústico (S/./ha).
Importante: son valores fiscales, no precios de mercado. En la práctica los precios reales de venta y alquiler son bastante mayores, sobre todo en distritos consolidados de Lima. Sirven para ordenar "qué tan caro es el suelo" pero no para saber lo que vas a pagar.
Colegios (instituciones educativas)
Padrón nacional georreferenciado de IIEE. Tiene gestión (pública o privada), nivel (inicial, primaria, secundaria, técnico) y coordenadas. Por distrito muestro el total y el split público vs privado.
Establecimientos de salud
Registro Nacional de Establecimientos de Salud y Servicios Médicos de Apoyo. Solo cuento los que tienen coordenadas válidas. Va desde una posta rural hasta un hospital nacional — todo en la misma capa.
Parques, comercio y puntos de interés
Parques (leisure=park) y POIs (restaurantes, bancos, farmacias, mercados, gimnasios, transporte) los pido a Overpass. La cobertura depende del trabajo voluntario de la comunidad OSM: Lima Met está densa, ciudades intermedias menos.
Limitaciones importantes
El censo es del 2017
El último censo con datos a manzana es del 2017. El INEI está procesando el 2024-2025 pero los datos finos no salen antes de 2026-27. En zonas con boom inmobiliario reciente (Lima sur, Lima este, expansión de Arequipa) el estrato puede estar desactualizado.
Valor MEF ≠ precio de mercado
Lo que más confunde a la gente que mira estos datos. El valor arancelario lo usan la SUNAT y las municipalidades para calcular el impuesto predial. No es lo que pagas por un depa ni por un terreno. Si quieres precios reales, los portales inmobiliarios siguen siendo lo mejor — este proyecto no extrae datos de portales privados por la política explicada arriba.
Cobertura
Las 245 landings son los distritos de las grandes ciudades: Lima, Callao, Arequipa, Trujillo, Chiclayo, Piura, Cusco, Iquitos, Tacna, Huancayo y similares. Pueblos rurales chicos quedan fuera porque el INEI no publica clasificación de estrato a manzana para todos, y la cobertura de MINEDU y MINSA también es más rala en zonas remotas.
Escala invertida
Cuidado: 1 es bajo, 5 es alto. La escala del INEI es opuesta a la intuición de "1 es lo mejor". Yo respeto la convención del INEI pero etiqueto siempre con palabra (bajo / medio bajo / medio / medio alto / alto) para que no haya forma de confundirse.
Procesamiento
Se descargan los datos crudos de las fuentes oficiales (INEI, MEF, MINEDU, MINSA, OSINERGMIN y OpenStreetMap) y se normalizan mediante el código de ubigeo oficial (departamento, provincia y distrito). Luego se procesan en capas espaciales optimizadas para la web, permitiendo que el navegador renderice la información geográfica de manera ágil sin requerir descargas pesadas ni intermediarios.
Si encuentras un error
Escribime a [email protected] con el distrito y el dato que parece mal. Cruzo contra la fuente original (te paso el link directo a la URL oficial) y corrijo si hace falta.